ÜST HAKKI VE ÜST HAKKI İPOTEĞİ

  • İpotek Kavramı

Üst Hakkı ve Üst Hakkı İpoteği; Medeni kanun hükümlerine göre ipotek ancak taşınmazlar üzerine tescil edilmekle doğar. Taşınmaz kavramı ise Medeni Kanun 998. Maddeye göre “arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler”dir. Buna göre belirtilen “arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler” tapuya taşınmaz olarak kaydedilebilir.

  • Üst Hakkı İpoteği Şartları

Üst hakkının ipoteğe konu olabilmesi için:

  1. Bağımsız ve sürekli hak niteliğinde olması gerekir.
  2. Bağımsız ve sürekli olan üst hakkının tapuya taşınmaz olarak kaydedilmiş olması gerekir.

Bu şartlar ancak birlikte sağlandığında üst hakkı ipoteğe konu edilebilir.

  • Bağımsız ve Sürekli Üst Hakkı Kavramı

Bağımsız hak, başkalarına devredilebilir olması ve mirasçılarına intikal edebilir nitelikte olmasına bağlıdır. Üst Hakkı da kural olarak başkalarına devredilebilir ve mirasçılara intikal edebilir. Dikkat edilmesi gereken husus bir üst hakkı bir eşyaya bağlanmış ise bağımsız niteliği olmayacaktır. Buna ek olarak, üst hakkı bir şahsa bağlanmış ve kuruluşa ilişkin sözleşmede devri yasaklanmışsa yine bağımsız niteliği olmayacaktır. Belirtilen bu iki durum dışında üst hakkı bağımsız nitelikte olacaktır.

Sürekli hak kavramı ise, süreye ilişkin bir belirlemedir. Buna göre az 30 yıl için kurulmuş üst hakkı sürekli olacaktır.

Ayrıca belirtmek gerekirse, bağımsız ve sürekli bir üst hakkının tapuya taşınmaz olarak kaydedilmesi zorunlu değildir. Üst hakkı sahibi bunu isterse kaydettirebilir. Bu açıdan üst hakkına ilişkin olarak ipotek tesis edilecekse bunun taşınmaz olarak tapuya kaydedilmesi gerekmektedir.

  • İpoteğin Kurulması

Tapuya taşınmaz olarak kaydedilmiş bağımsız ve sürekli bir üst hakkı sahibinin talebiyle, üst hakkının kurulduğu taşınmaz malikinin onayını almaksızın ipotek kurulabilecektir.

Üst hakkına ait resmi senette bir tasarruf sınırlaması bulunması halinde bu üst hakkı bağımsız olarak kabul edilip edilmeyeceği ve buna ilişkin olarak taşınmaz olarak kaydedilip kaydedilmeyeceği tartışmalı bir husustur.

Üst hakkı tesisine ilişkin süre, bu üst hakkının ipoteğinin de sınırını belirleyecektir.

  • Üst Hakkı İpoteğinde İpoteğin Süresi

Üst hakkı tesisine ilişkin süre, bu üst hakkının ipoteğinin de sınırını belirleyecektir. Bu açıdan üst hakkı ipoteğinin süresi belirlenen üst hakkına ilişkin süre ile sınırlı olarak tesis edilebilecektir.

  • Üst Hakkının Süresinden Önce Devredilmesi

Üst hakkı süresinden önce Medeni Kanun 831 uyarınca devredilse daha bu üst hakkı tüm hak ve yükümlülükleriyle geçer.  Bu tüm hak ve yükümlülükler kapsamına ipoteğin de girdiği çoğunlukla kabul edilmektedir.

  • Üst Hakkı İpoteğinin Paraya Çevrilmesi

Üst hakkı ipoteği ile güvence altına alınmış olan alacak ödenmez ise, ipotek alacaklısı ipotek konusu “üst hakkı”nın paraya çevrilmesi için üst hakkı sahibi borçlu gösterilmek suretiyle cebri icraya başvuracaktır. Bu durumda ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılacaktır. Burada paraya çevrilecek değer, üst hakkının üzerinde kurulduğu taşınmaz değil, bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkıdır.

  • SONUÇ

Açıkladığımız tüm bu bilgiler ışığında, üst hakkı üzerinde ipotek tesis edilebilir. Ancak bunun için sürekli ve bağımsız bir hak olarak tapuya tescil edilmesi gerekmektedir. Üst hakkı ipoteği alacağa ilişkin bedel ödenmez ise ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılabilecektir.

ŞERH EDİLMİŞ KİRA SÖZLEŞMESİ VE TEMİNAT DURUMU

Kira sözleşmesi ile üst hakkı belirli noktalarda benzemekle birlikte kira sözleşmesinden doğan haklar birer kişisel hak olup sadece taraflar arasında ileri sürülebilir. Üst hakkı ise sınırlı ayni hak olup tescil edilerek herkese karşı ileri sürülebilir.

Üst hakkı ayrıca sürekli ve bağımsız bir hak olarak tapuya taşınmaz olarak kaydedilebilir. Taşınmaz olarak kaydedilen üst hakkı bu açıdan ipoteğe konu olabilecektir. TBK ve TMK uyarınca kira sözleşmesi tapuya şerh verilme imkanına sahip olup şerh verildiğinde “kuvvetlendirilmiş şahsi hak” niteliğinde olacaktır. Kuvvetlendirilmiş şahsi hak olan şerh verilmiş kira sözleşmesi, ayni bir niteliğe sahip değildir. Şerh edilmiş kira sözleşmesinin “munzam etki” ve “eşyaya bağlı borç yaratma” etkisi vardır. Bu açıdan munzam etki nedeniyle kendinden sonra hak sahibi olanlara ve kendinden önce şerh edilmemiş hak sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Eşyaya bağlı borç niteliği nedeniyle şerhten sonraki malik de bu haktan doğan borçları karşılamakla yükümlüdür.

TMK uyarınca ipotek taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Şerh verilmiş kira sözleşmesi ise taşınmaz niteliğinde olmadığı için teminat olarak ipoteğe konu edilemez. Şerh verilmiş kira sözleşmesi üst hakkı ipoteğine konu olamaz.

Bankacılık ve Finans Hukukundan kaynaklanan ve bankalarla yaşadığınız uyuşmazlıklar kapsamında dava süreçlerinizin yürütülmesi ve yine söz konusu işlemlerle ilgili hukuki danışmanlık talep etmeniz halinde iletişim kanallarımız üzerinden tarafımıza ulaşabilirsiniz.

Av. Mehmet Said SARIBAŞ
info@saribasakbaba.av.tr